La réception des travaux et la livraison d’un immeuble à construire sont deux notions juridiques différentes, qui ne concernent pas les mêmes intervenants et entraînent des conséquences juridiques distinctes. Elles ne doivent donc pas être confondues.

1. La notion de réception des travaux

La réception des travaux intéresse les rapports entre le maître d’ouvrage et les constructeurs.

1.1 La définition de la réception

L’article 1792-6 du Code Civil définit la réception des travaux comme :

« l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement.

Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ».

Lors des opérations de réception, le maître d’ouvrage va ainsi vérifier si les travaux exécutés par l’entreprise correspondent ou non à la prestation commandée.

 

Date à laquelle intervient la réception :

Si la réception des travaux intervient classiquement à l’achèvement des travaux, il ne s’agit toutefois pas d’une condition nécessaire de la réception (Civ. 3e, 30 oct. 1991, RDI 1992. 518 ; 11 févr. 1998, no 96-13.142, Bull. civ. III, no 28). La jurisprudence considère, en effet, que pour que la réception soit prononcée, il suffit que l’ouvrage soit en état d’être reçu (Civ. 3e, 30 juin 1993, RD imm. 1993. 511), c’est-à-dire « habitable » (Civ. 3e, 30 oct. 1991, RD imm. 1992. 518), ou encore « pour l’essentiel » réalisé (Civ. 3e, 4 avr. 2001, n° 99-17.142).

Cependant, la réception peut également être admise lorsque le marché n’a pas été mené à son terme par l’entreprise, notamment en cas de résiliation, à condition, tout de même, pour les parties de dresser un état contradictoire des travaux (Civ. 3e, 24 juin 1992, no 90-19.493, Bull. civ. III, no 217).

Il en va de même en cas d’abandon du chantier par l’entreprise, l’acte faisant l’inventaire des travaux exécutés pouvant valoir réception tacite (Civ. 3e, 17 juill. 1997, BPIM 6/97, no 386 ; 11 févr. 1998, no 96-13.142, Bull. civ. III, no 28).

En pratique, en pareille hypothèse, il est conseillé au maître d’ouvrage de faire dresser ce constat par Huissier de Justice, en convoquant au préalable l’entreprise, par courrier recommandé avec avis de réception, d’avoir à assister à ce constat, puis de lui adresser, également par courrier recommandé avec avis de réception, le procès-verbal de constat établi.

 

Formes de la réception :

Aucun texte ne prévoit expressément l’établissement d’un écrit entre les parties. Toutefois, en pratique, la réception des travaux est constatée par un procès-verbal de réception, permettant de consigner par écrit les réserves formulées par le maître d’ouvrage.

On parle alors de réception expresse, c’est-à-dire constatée contradictoirement par les parties.

La réception des travaux peut également être tacite, comme en cas d’abandon de chantier ou en cas de prise de possession des lieux par le maître d’ouvrage (Civ. 3e, 12 oct. 1988, n° 87-11.174, Bull. civ. III, n° 137), à condition que soit constatée sa volonté non équivoque d’accepter les travaux.

Enfin, la réception peut être judiciaire, autrement dit prononcée par le juge, qui en fixe la date. Pour ce faire, il lui appartient d’examiner les conditions d’achèvement et la qualité des travaux, notamment dans le cas où le maître d’ouvrage invoquerait des malfaçons (Civ. 3e, 10 juill. 1991, n° 89-20.327, Gaz. Pal. 1992, 1, som., p. 148, RD imm. 1992, p. 481).

 

 

1.2 Les effets de la réception

Le premier effet de la réception est de transférer la garde de l’ouvrage au maître de l’ouvrage, qui se voit, alors, tenu de pourvoir à l’entretien et à la conservation de l’immeuble.

La réception couvre également tous les vices ou défauts qui n’auraient pas fait l’objet de réserves (Civ. 3e, 16 déc. 1987, no 86-15.444, D. 1988, I.R., p. 11). Ainsi, faute d’avoir été réservés à la réception, le maître d’ouvrage n’est plus fondé à reprocher à l’entreprise les désordres apparents lors de celle-ci.

 

Surtout, la réception constitue le point de départ des garanties des constructeurs, à savoir :

  • la garantie de parfait achèvement, obligeant l’entreprise à reprendre les désordres réservés dans le procès-verbal de réception ou ceux qui lui sont notifiés, par écrit, dans le délai d’un an suivant la réception des travaux ;
  • la garantie de bon fonctionnement, d’une durée de 2 ans, couvrant le bon fonctionnement des éléments d’équipement du bâtiment ;
  • la garantie décennale, d’une durée de 10 ans, pendant laquelle la responsabilité des constructeurs peut être mise en jeu pour les dommages qui affectent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

 


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2. La livraison de l’immeuble

La livraison de l’immeuble intéresse, quant à elle, les rapports entre le vendeur et l’acquéreur d’un immeuble à construire, au titre de l’obligation de délivrance.

 

2.1 La définition de la livraison

L’article 1604 du Code civil définit la livraison comme :

« le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».

Il s’agit donc de l’acte par lequel le vendeur va remettre l’immeuble à l’acquéreur, lui permettant ainsi d’en prendre possession. Elle se matérialise par la remise des clés à l’acquéreur.

Il s’agit d’une des obligations principales du vendeur.

 

Date de la livraison :

C’est le contrat de vente qui précise la date à laquelle la livraison pourra intervenir.

Toutefois, celle-ci est nécessairement postérieure à la réception des travaux.

Elle peut donner lieu à l’émission de réserves, s’agissant des vices apparents qui seraient constatés lors de celle-ci.

 

Formes de la livraison :

Lorsque le contrat n’a prévu aucune procédure de livraison contradictoire, la livraison résulte de la simple mise à disposition de l’acquéreur de l’immeuble vendu.

Lorsque le contrat prévoit une livraison contradictoire des locaux ; celle-ci peut alors prendre trois formes différentes.

  • la livraison peut tout d’abord résulter de la participation de l’acquéreur à la réception des travaux organisée entre le vendeur et les constructeurs ;
  • le procès-verbal de livraison peut également être jumelé à la constatation contradictoire de l’achèvement ;
  • enfin, le contrat peut prévoir l’établissement d’un procès-verbal de livraison distinct à la fois de la réception des travaux et de la constatation de l’achèvement.

 

2.2 Les effets de la livraison

Tout d’abord, la livraison opère le transfert de propriété du bien concerné à l’acquéreur, qui en assume désormais la garde juridique. 

Surtout, la livraison décharge le vendeur, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de celle-ci, de la garantie des vices apparents qu’il doit à l’acquéreur et qui n’auraient pas été constatés, sous forme de réserves, dans le procès-verbal de livraison.

Autrement dit, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la livraison pour dénoncer au vendeur les vices apparents, qui n’ont pas fait l’objet de réserve lors de la livraison de l’immeuble.

S’agissant des vices cachés, le vendeur est néanmoins tenu, à l’égard de l’acquéreur, des mêmes garanties décennale et biennale que celles pesant sur les constructeurs.

 

Avocat; Construction; BTP

 

Isabelle BONARDI

Cabinet IB AVOCAT

 

 

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