Le référé préventif est une procédure relevant des articles 145 et 809 du Code de procédure civile, mise en œuvre essentiellement en milieux urbains par les maîtres d’ouvrage et ce, afin de prévenir les effets des dommages pouvant être causés par les travaux de construction aux immeubles voisins du projet. Mais également de prémunir les maîtres d’ouvrages contre les demandes d’indemnisation infondées, qui pourraient être formulées par ces derniers.

 

Il est à noter que l’introduction d’une action en référé préventif n’appartient pas aux seuls maîtres d’ouvrage, cette mesure pouvant être mise en œuvre par toute personne y ayant un intérêt (constructeur ou voisin).

S’agissant de façon plus précise de son objet, le référé préventif consiste à solliciter en Justice la désignation d’un Expert Judiciaire, dont la mission comprend deux phases principales, avant et après le démarrage des travaux.

 

1. La mission de l’Expert Judiciaire antérieurement à la réalisation des travaux

 

Une fois désigné par le Juge des référés, il appartient à l’Expert Judiciaire de convoquer l’ensemble des parties à une première réunion d’expertise, au cours de laquelle le maître d’ouvrage ou le maître d’œuvre du projet présentera la nature des travaux envisagés.

Puis, l’Expert Judiciaire procédera à la visite du site, mais également des immeubles voisins en vue d’établir un constat des lieux des constructions existantes avoisinant les travaux et, ainsi, éviter toute contestation ultérieure sur l’état des immeubles avant et après travaux.

En effet, certains voisins peu scrupuleux pourraient être tentés d’invoquer à l’encontre du maître d’ouvrage, des désordres préexistants sans lien avec les travaux, pour obtenir de ce dernier une indemnisation parfaitement indue.

En outre, au cours de cette visite des avoisinants, l’Expert Judiciaire a également le pouvoir d’attirer l’attention des parties sur les mesures de sauvegarde devant être mises en œuvre pour prévenir toutes les nuisances auxquelles les voisins pourraient être confrontés, au regard des méthodes constructives envisagées.

 

A noter : les nuisances pouvant être subies par les voisins sont principalement des nuisances sonores, mais aussi des nuisances causées par l’accès au chantier des engins de travaux, ou par les soulèvements de poussières souvent consécutifs à la réalisation de travaux de démolition.

 

Aux termes de sa mission, il appartient également à l’Expert Judiciaire de préconiser les précautions à prendre pour sauvegarder les bâtiments existants et éviter tout risque de dommages.

Sur ce point, il convient de noter que le Juge a toujours la possibilité d’ordonner toute mesure conservatoire d’interruption des travaux destinées à prévenir un dommage imminent (Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, n° 96-19.057).

Une fois l’ensemble des constats réalisés, l’Expert Judiciaire dresse généralement un pré-rapport et indique si, selon lui, les travaux sont en mesure de débuter.

 

Attention : Cette phase de constats pouvant être d’une longueur plus ou moins importante en fonction de la nature du projet, mais aussi des immeubles voisins à visiter, il est conseillé aux maîtres d’ouvrage d’anticiper la mise en œuvre d’une telle mesure et de saisir le Juge des référés suffisamment en amont du démarrage des travaux.

En effet, à défaut, ces derniers courent le risque de voir leur demande rejetée par le Juge ou d’être contraints de reporter le début des travaux afin de permettre à l’Expert Judiciaire de procéder à l’ensemble de ses constats.

 

2. La mission de l’Expert Judiciaire après le démarrage des travaux

 

Une fois que les travaux ont débuté, il appartient à l’Expert Judiciaire, au titre de sa mission, de se prononcer sur les causes et l’étendue des dommages qui surviendraient effectivement pendant la réalisation des travaux et de fournir tous les éléments de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis.

 

Ainsi, lorsqu’un dommage survient en cours de réalisation des travaux, le voisin qui s’estime victime d’un désordre lié aux travaux peut saisir l’Expert Judiciaire afin de lui demander d’organiser une réunion sur place, lors de laquelle ce dernier vérifiera si les travaux sont effectivement à l’origine du dommage invoqué.

Sur ce point, il convient de préciser que cette réunion peut également être organisée à la demande du maître d’ouvrage ou de toute partie y ayant un intérêt.

Si après son passage, l’Expert Judiciaire estime que le désordre trouve bien son origine dans la réalisation des travaux, il déterminera les entreprises responsables, préconisera les moyens permettant d’y remédier et chiffrera les préjudices ainsi subis.

A ce titre, le constat de l’état des avoisinants réalisé avant le démarrage des travaux s’avérera d’une aide précieuse, puisqu’il permettra de vérifier si le désordre n’était pas préexistant aux travaux ou s’il s’est aggravé depuis le premier passage de l’Expert Judiciaire.

 

A noter : Si le sinistre invoqué est effectivement consécutif aux travaux, alors la présence d’un Expert Judiciaire peut éventuellement faciliter le règlement amiable du litige avec le voisin, l’expert pouvant jouer le rôle de médiateur entre ce dernier et le maître d’ouvrage.

 

Lorsque les travaux sont en passe d’être achevés, le maître d’ouvrage prend l’attache de l’Expert Judiciaire afin de lui demander de déposer son rapport d’expertise, lequel comprend son pré-rapport, ainsi que le détail de l’ensemble des évènements survenus en cours de chantier et dont il a été informé par les parties.

C’est sur la base de ce rapport que les voisins ayant subi un sinistre du fait de la réalisation des travaux, auront la possibilité de saisir le Tribunal, en vue de solliciter réparation de leurs préjudices.

Ainsi, si la mise en œuvre d’une mesure de référé préventif n’est en aucun cas obligatoire lorsque des travaux sont envisagés, elle est toutefois fortement recommandée pour les travaux d’envergure, notamment de démolition et de construction, réalisés en milieu urbain, lesquels sont susceptibles d’être à l’origine de nuisances pour les immeubles voisins.

 

Assurance; Dommages-Ouvrage

 

Isabelle BONARDI

Cabinet IB AVOCAT

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